一、基本案情

原告张某是高某的妻子，高某于2018年去世。高某名下有一坐落于九台市曙光街28组房屋。甲方高某与被告武某于2011年2月1日签订买卖协议，约定高某将房子卖给武某，付款方式：现金五万元整，双方无异议。现原、被告就该房屋买卖合同是否有效发生争议。法院驳回原告的诉讼请求。

二、裁判理由

不动产登记具有物权公示公信作用。本案诉争房屋产权登记在高某名下，并且房屋共有处没有共有人。被告有理由相信高某系涉案房屋的所有权人，对该房屋具有处分权，应认定被告订立买卖协议时主观为善意。该买卖协议系双方当事人真实意思表示，高某将房屋产权证书交付给被告，并不存在合同无效的情形。

依据原告陈述能够证明高某收到被告人民币5万元，原告所述及证人证言相互矛盾，不能认定房屋没有交付。为此原被告签订的涉案房屋买卖协议有效。该房屋拆迁公示期间高某如对房屋出卖有异议，拆迁部门不可能为被告发放拆迁补偿款。因此，对于原告的诉讼请求不予支持。

三、法官说法

一般来说, 为了维护交易安全，保护买受人的合法权益。应该以购房人是否系善意、有偿作为判断合同效力的要件。所谓“善意”应当考虑交易人从事交易的客观情况，根据受让财产的性质、有偿或无偿、价格的高低、让与人状况等综合加以判断。在判断夫妻一方卖房合同效力的时候，第三方购房人如果有证据证明该房屋交易是夫妻双方同意，则该房屋买卖合同有效。   

值得注意的是，如果有证据证明夫妻一方是擅自卖房，并且是与买房的第三人恶意串通，或第三人存在过失或者以不合理的低价购买，另一方则可向房屋所在地的人民法院提起诉讼，请求确认该合同无效。

善意取得制度作为所有权保护的一种例外，是无权处分的特别规定，是对所有权效力的一种限制，它是法律在所有权的保护与交易安全和快捷之间予以平衡的结果。

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

财产的所有权人，应当对自己的财产予以照管，作为夫妻共同财产的一方，应该对夫妻财产共同看管，而不是长久不予过问，听之任之。