在强调“无恒产者无恒心”的我国，房产十分牵动老百姓的神经。如果你所购买的房屋由于出售方原因被法院查封，你该如何维权？

      先举个例子，2017年8月10日，赵某与张某签订《房屋买卖合同》，约定赵某购买张某所有的居住用房一套，同日赵某支付全部购房款。2017年8月20日，张某将房屋交付赵某使用。2017年8月30日，因张某向王某借款到期未还，且该房屋产权由于张某不予配合未办理过户，法院查封了该房屋。

      赵某及时到执行法院提出执行异议，请求停止执行。法院认为赵某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并在法院查封之前已合法占有该房屋，且已支付全部购房款，同时非因赵某自身原因未办理过户登记。所以，法院支持赵某的异议请求。

      再举个例子，2017年8月10日，赵某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定总价款100万元。同日，赵某支付60万元首付款，并约定剩余40万元房款以银行按揭贷款方式支付，赵某仅此一套居住用房。2017年8月30日，因房地产公司向贷款公司借款到期未还，法院查封了该房屋。

      赵某及时到执行法院提出执行异议，请求停止执行。法院认为赵某在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购房屋用于居住且赵某名下无其他用于居住的房屋，同时已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。所以，法院支持赵某的异议请求。

      若该套房屋赵某交付部分购房款，并同意将剩余房款按照法院要求交付执行，且在法院查封前占有该房屋，同样可以参照例子1予以保护。

      上面的例子大家可能没太听明白，我再结合法条给大家解释一下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

      （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

      （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

      （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

      （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

      该条既适用居住用房又适用商业用房，既适用一手房又适用二手房，出售方不限于房地产开发企业，保护无过错不动产买受人物权期待权，对不动产买受人在执行程序中予以优先保护。

      再说一下物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。

      《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

       （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

       （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

       （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

      该条仅适用房屋消费者从房地产开发企业购买的一手居住用房，保护房屋消费者物权期待权，维护消费者生存权。

      “芳草法治微课堂”提示您：

      1、购买商品房前应核实所购房屋有无法院查封，是否被抵押，“五证”是否俱全，能否办理合同备案，能否办理产权登记等。

      2、保存好购房合同，交款收据、转账凭证、入住手续、水电气热等票据。3、到法院主张权利时，应有明确的请求及理由，并附相关证据。

微课堂笔记

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。